สามวิธีที่ชาวต่างชาติถือครองอสังหาฯ ไทยได้จริง

ตัดตำนานจากกระทู้ออกไป จะเหลือโครงสร้างชัดเจนสามแบบที่ชาวต่างชาติใช้ถือครองที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ แต่ละแบบแลกกันระหว่างความมั่นคงทางกฎหมายกับประเภททรัพย์ที่ซื้อได้ เรียงจากง่ายที่สุด

1. คอนโดมิเนียมฟรีโฮลด์ (กรรมสิทธิ์เต็ม)

พ.ร.บ.อาคารชุดอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุดได้เต็มรูปแบบ — โฉนดเดียวกัน สิทธิเดียวกับคนไทย — ตราบใดที่สัดส่วนต่างชาติในอาคารไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวม

สองสิ่งที่ต้องตรวจก่อนโอนเงิน:

• หนังสือยืนยันโควตาเป็นลายลักษณ์อักษร นิติบุคคลอาคารชุดต้องออกหนังสือยืนยันว่าโควตาต่างชาติยังว่าง ไม่มีหนังสือ ไม่มีดีล
• เงินต้องมาจากต่างประเทศ ราคาซื้อต้องโอนเข้าประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ พร้อมหลักฐาน Foreign Exchange Transaction Form จากธนาคารผู้รับ กรมที่ดินจะขอดูตอนโอน โอนให้ถูกต้องตั้งแต่ครั้งแรก เพราะแก้ทีหลังลำบากมาก

นี่คือโครงสร้างเดียวที่คำว่า "เป็นเจ้าของ" มีความหมายตรงตัวจริง ๆ

2. สัญญาเช่าจดทะเบียน (Leasehold)

ชาวต่างชาติถือครองที่ดินไม่ได้ แต่สัญญาเช่าสูงสุด 30 ปีที่จดทะเบียนหลังโฉนด ณ กรมที่ดิน เป็นทรัพยสิทธิจริง — มีผลต่อเนื่องแม้ที่ดินเปลี่ยนเจ้าของ

รายละเอียดที่สำคัญ:

• สามปีคือเส้นแบ่งการจดทะเบียน สัญญาเช่าที่ไม่จดทะเบียนบังคับได้เพียง 3 ปี ไม่ว่าสัญญาจะเขียนกี่ปี ถ้ามีคนเสนอสัญญาเช่า 30 ปี "ตามสัญญา" โดยไม่จดทะเบียน คุณมีสัญญาเช่า 3 ปี
• คำมั่นต่ออายุคือคำมั่น โครงสร้าง "30+30+30" พบบ่อยในการตลาด มีเพียง 30 ปีแรกเท่านั้นที่เป็นสิทธิจดทะเบียน ส่วนที่เหลือเป็นคำมั่นตามสัญญาต่อเจ้าของในอนาคตซึ่งอาจไม่ยอมรับ จงตีราคาทรัพย์บนฐาน 30 ปี

3. เป็นเจ้าของบ้าน เช่าที่ดิน

กฎหมายไทยแยกสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดิน ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในตัววิลล่า — ผ่านสิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) หรือการซื้อขายสิ่งปลูกสร้างที่ทำเอกสารถูกต้อง — พร้อมกับเช่าที่ดินที่บ้านตั้งอยู่

พูลวิลล่าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ถือครองแบบนี้อย่างถูกกฎหมาย และมีความหมายตอนขายต่อ: คุณขายบ้านได้ และผู้ซื้อจดทะเบียนสัญญาเช่าของตนเอง

โครงสร้างที่เราไม่จัดให้

คุณจะยังเจอนายหน้าที่เสนอบริษัทไทยที่ตั้งขึ้นเพื่อถือที่ดินแทนคุณ พร้อมผู้ถือหุ้นคนไทยที่เซ็นเอกสารโอนหุ้นเปล่าไว้ การถือหุ้นแทน (นอมินี) ผิดกฎหมายทั้งประมวลกฎหมายที่ดินและ พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว และการตรวจสอบบริษัทถือที่ดินที่ไม่ประกอบกิจการจริงเข้มงวดขึ้นทุกปี โครงสร้างนี้จะพังในจังหวะที่คุณต้องพึ่งมันที่สุด — ตอนขาย ตอนรับมรดก ตอนหย่า ตอนมีข้อพิพาท

เราไม่รับประกาศทรัพย์ที่ต้องอาศัยโครงสร้างนอมินี และเราจะบอกคุณเมื่อ "ดีลดี ๆ" ต้องพึ่งมัน

ก่อนตัดสินใจ

ไม่ว่าโครงสร้างใด ลำดับขั้นเหมือนกัน: ตรวจโฉนดที่กรมที่ดิน ใช้ทนายอิสระ (ไม่ใช่ทนายของผู้ขาย) และให้ตัวเลขทั้งหมด — ค่าธรรมเนียมโอน ภาษี ใครจ่ายอะไร — เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางมัดจำ อยากให้ช่วยดูทรัพย์ชิ้นไหนเป็นพิเศษ ติดต่อเรา การดูดีลคืองานที่เราทำทั้งวันอยู่แล้ว