Три способа, которыми иностранец реально владеет недвижимостью в Таиланде

Уберите форумные мифы — и останутся три чистые схемы, по которым иностранец может держать жилую недвижимость в Таиланде. У каждой свой баланс между юридической защищённостью и тем, что можно купить. По порядку — от самой простой.

1. Кондоминиум во фрихолд

Закон о кондоминиумах позволяет иностранцу владеть квартирой полностью — тот же документ о собственности, те же права, что у тайца — при условии, что иностранцам принадлежит не более 49% общей площади здания.

Две проверки до перевода денег:

• Письменное подтверждение квоты. Юридическое лицо здания выдаёт письмо о наличии иностранной квоты. Нет письма — нет сделки.
• Деньги из-за рубежа. Сумма покупки должна прийти в Таиланд в иностранной валюте с оформлением Foreign Exchange Transaction Form в банке-получателе. Земельный департамент запросит её при регистрации. Переведите деньги правильно с первого раза — исправлять потом мучительно.

Это единственная схема, где слово «владею» значит ровно то, что вы думаете.

2. Зарегистрированная аренда (leasehold)

Иностранец не может владеть землёй, но аренда до 30 лет, зарегистрированная на документе о праве собственности в Земельном департаменте, — это полноценное вещное право: оно переживает продажу земли и не зависит от доброй воли владельца.

Важные детали:

• Три года — граница регистрации. Незарегистрированная аренда действует максимум три года, что бы ни было написано в договоре. Если вам предлагают 30 лет «по договору» без регистрации — у вас аренда на 3 года.
• Обещания продления — это обещания. Схема «30+30+30» — частый маркетинг. Зарегистрированным правом являются только первые 30 лет; продления — договорные обещания в адрес будущего владельца, который может их не исполнить. Оценивайте объект из расчёта 30 лет.

3. Дом в собственности, земля в аренде

Тайское право отделяет строение от земли под ним. Иностранец может владеть самой виллой — через право суперфиция или корректно оформленную куплю-продажу строения — арендуя землю, на которой она стоит.

Именно так легально держится большинство вилл в иностранном владении. Это важно на выходе: дом можно продать, а покупатель зарегистрирует собственную аренду земли.

Схема, которую мы не оформляем

Вам ещё встретятся агенты, предлагающие тайскую компанию, созданную только для владения землёй, с тайскими акционерами, подписавшими пустые бланки передачи акций. Номинальное владение незаконно по Земельному кодексу и Закону об иностранном бизнесе, а проверки «спящих» землевладельческих компаний год от года ужесточаются. Схема ломается ровно тогда, когда нужна больше всего: при продаже, наследовании, разводе, споре.

Мы не размещаем объекты, которые работают только через номинальную схему, и скажем вам, когда «отличная сделка» на ней держится.

Перед решением

Какой бы ни была схема, порядок один: проверка документа о собственности в Земельном департаменте, независимый юрист (не юрист продавца) и все цифры — сбор за регистрацию, налоги, кто что платит — письменно до внесения депозита. Нужен второй взгляд на конкретный объект — напишите нам. Разбирать сделки — наша ежедневная работа.